Veelgestelde vragen over zelf je huis verkopen

Hier vind je antwoorden op veelgestelde vragen die niet volledig in de andere hoofdstukken aan bod komen.

Wanneer is zelf verkopen niet verstandig?

Zelf verkopen is niet voor iedereen. Overweeg een makelaar als:

• Je weinig tijd hebt: bezichtigingen plannen, vragen beantwoorden en onderhandelen kost tijd
• Je niet graag onderhandelt: sommige mensen vinden dit lastig of emotioneel
• Complexe situatie: erfenis, scheiding, onverdeeldheid of juridische geschillen
• Onbekend met de markt: geen idee van prijzen in je buurt of hoe kopers denken
• Emotioneel te betrokken: als je niet objectief naar je woning kunt kijken

Een makelaar biedt dan:

• Professionele afstand
• Ervaring met onderhandelingen
• Netwerk en marktkennis
• Juridische ondersteuning

De commissie (2-3%) kan dan de moeite waard zijn.

Kan ik later toch een makelaar inschakelen?

Ja. Als zelf verkopen niet lukt of te veel tijd kost, kun je alsnog een makelaar inschakelen.

Waar op letten?

• Exclusiviteitsclausule: de meeste makelaars vragen een exclusief contract (vaak 3-6 maanden)
• Lopende gesprekken: informeer de makelaar over kopers waarmee je al in gesprek was
• Commissie: onderhandel de commissie, zeker als je al voorwerk hebt gedaan

Tussenoplossing

Sommige makelaars bieden een “light” formule aan:

• Alleen publicatie en foto’s
• Jij doet de bezoeken
• Lagere commissie

Kan ik verkopen “zoals het is”?

Ja, maar met nuances.

“Verkopen in de staat waarin het zich bevindt” betekent:

• De koper aanvaardt zichtbare gebreken
• Je bent niet aansprakelijk voor slijtage of normale staat

Maar: Dit beschermt je niet tegen:

• Verborgen gebreken die je kende en verzweeg
• Fundamentele problemen die normaal gebruik onmogelijk maken
• Wettelijke informatieplichten (EPC, attesten, etc.)

Advies

• Wees altijd eerlijk over gekende gebreken
• Laat de clausule correct opstellen door de notaris
• Documenteer de staat van de woning bij het compromis

Wat als de koper na verkoop klaagt?

Als een koper na de verkoop klaagt over gebreken:

Jouw positie hangt af van:

1. Was het gebrek zichtbaar bij bezichtiging?

   • Ja: de koper heeft het aanvaard

2. Kende je het gebrek?

   • Ja en verzwegen: je bent aansprakelijk
   • Nee: je bent niet aansprakelijk

3. Hoe ernstig is het gebrek?

   • Klein: waarschijnlijk geen gevolgen
   • Groot (normaal gebruik onmogelijk): mogelijk aansprakelijk

Wat te doen bij een klacht?

1. Neem de klacht serieus
2. Reageer schriftelijk en zakelijk
3. Overleg met je notaris of rechtsbijstand
4. Zoek een oplossing in onderling overleg
5. Schakel indien nodig een advocaat in

Wat als ik spijt krijg van de verkoop?

Vóór het compromis

Je kunt je terugtrekken, maar:

• Als je een bod hebt aanvaard, kan de koper schadevergoeding eisen
• Mondeling afblazen is niet netjes, maar juridisch vaak mogelijk

Na het compromis

Terugtrekken is zeer moeilijk:

• Je bent contractueel gebonden
• De koper kan de verkoop afdwingen via de rechtbank
• Je riskeert forse schadevergoeding

Advies

• Beslis zorgvuldig vóór je een bod aanvaardt
• Teken geen compromis als je twijfelt
• Spijt na verkoop is normaal, maar de beslissing is genomen

Moet ik BTW betalen als ik verkoop?

Als particulier: nee.

Je betaalt alleen BTW als:

• Je professioneel in vastgoed handelt
• Je een nieuwe woning verkoopt (gebouwd of grondig gerenoveerd, binnen 2 jaar na eerste ingebruikname)

In dat laatste geval betaalt de koper de BTW, niet de verkoper.

Kan ik mijn huis verkopen als het verhuurd is?

Ja, maar met aandachtspunten:

Met huurder

• De verkoop verandert niets aan het huurcontract
• De koper wordt de nieuwe verhuurder
• De huurder heeft bescherming (woninghuurwet)

Implicaties

• Minder kopers geïnteresseerd
• Mogelijk lagere prijs
• Je moet de huurder informeren

Opzeg van de huur

Je kunt de huur opzeggen voor verkoop, maar:

• Strikt geregeld door de wet
• Opzegtermijnen en vergoedingen zijn van toepassing
• De koper kan dit ook zelf doen na aankoop

Kan ik een deel van mijn eigendom verkopen?

Ja, onder voorwaarden:

• Grond afsplitsen: vereist verkavelingsvergunning
• Gebouw splitsen: vereist stedenbouwkundige vergunning
• Mede-eigendom: vereist oprichting van een VME

Dit is complex. Schakel altijd een notaris en eventueel een landmeter in.

Hoe lang mag mijn woning te koop staan?

Er is geen limiet, maar:

• Lang te koop = negatieve perceptie bij kopers
• Na 3-6 maanden wordt het moeilijker om de vraagprijs te halen
• Overweeg een prijsaanpassing als er weinig interesse is

Gemiddelde verkoopduur

• Goedgeprijsde woning in gewilde buurt: 4-8 weken
• Gemiddelde woning: 2-4 maanden
• Moeilijke locatie of hoge prijs: 6 maanden+