Kan ik mijn huis zelf verkopen zonder makelaar?

Je huis zelf verkopen zonder makelaar is in België volledig wettelijk toegestaan. Er zijn geen certificaten of licenties vereist om als particulier je eigen woning te verkopen.

Er zijn verplichte documenten en procedures die je moet volgen, ongeacht of je met of zonder makelaar verkoopt. Deze zijn echter makkelijk op te vragen en te regelen. Alle informatie over de vereiste documenten vind je in het hoofdstuk: documenten verzamelen terug.

Tip: Je kan ook steeds eens gratis langsgaan bij een notaris voor advies over het verkoopproces. Dit is iets dat niet zo heel erg veel mensen weten.

Is zelf verkopen een goed idee?

Zelf verkopen kan voordelig zijn, maar is niet voor iedereen de beste keuze.

Wist je dat tegenwoordig ongeveer 15-20% van de woningen in België door particulieren zelf wordt verkocht? Dit percentage groeit gestaag naarmate meer mensen de voordelen ontdekken.

Overweeg de volgende factoren:

Voordelen van zelf verkopen

Kostenbesparing: het grootste voordeel is uiteraard het besparen van ongeloof veel geld. Makelaarskosten kunnen oplopen tot 3-5% van de verkoopprijs. Wat voor een woning van €300.000 al snel €9.000 tot €15.000 kan betekenen. Je kan je volledige besparing hier berekenen.
Persoonlijke aanpak: niemand kent je huis en de buurt beter dan jijzelf. Dit vind ik een enorme troef. Ook kopers waarderen het vaak om rechtstreeks met de eigenaar te spreken.
Volledige controle: je bepaalt zelf de strategie, planning en communicatie. Je hoeft geen rekening te houden met de (verborgen) agenda van een makelaar.
Direct contact: je spreekt rechtstreeks met geïnteresseerde kopers.

Nadelen van zelf verkopen

Tijdsinvestering: bezoeken plannen, vragen beantwoorden, administratie regelen. Het kost wel wat tijd. Maar als je uitrekent wat je aan makelaarskosten bespaart, kan je dat makkelijk compenseren.
Geen netwerk: makelaars hebben vaak een kopersbestand en professionele kanalen. Het is nu eenmaal zo dat makelaar over een grote portefeuille van potentiële kopers beschikt. Dit kan de verkoop versnellen in regios waar minder vraag is.
Emotionele betrokkenheid: onderhandelen over je eigen huis is soms lastig. Je gaat altijd een emotionele band aan met je woning, wat de objectiviteit kan beïnvloeden.
Juridische kennis: je moet zelf zorgen dat alle wettelijke vereisten worden gerespecteerd (daarvoor heb ik deze website gemaakt).

Wat doet een makelaar eigenlijk?

Als je zonder makelaar verkoopt, neem je de volgende taken over:

Waardebepaling: inschatten van een realistische verkoopprijs. Dit kan je doen via online tools, vergelijkbare verkopen in de buurt, of een professionele schatting. Meer info
Presentatie: foto’s (laten) maken, advertentietekst schrijven. Dit kan je zelf doen of uitbesteden aan een professionele fotograaf. Meer info
Publicatie: je woning op platformen plaatsen (Immoweb, Zimmo, etc.). Dit kan je heel eenvoudig zelf doen. Meer info
Bezoeken: afspraken maken en rondleidingen geven. Eenvoudig zelf te organiseren Meer info
Onderhandeling:omgaan met biedingen en tegenbiedingen. Dit vergt soms wat strategie en ervaring. Meer info
Administratie: alle nodige documenten verzamelen en bezorgen aan de notaris. Dit valt anno 2026 best mee met de digitale hulpmiddelen die er zijn. Meer info

Je hoeft geen expert te zijn om dit te doen. Maar je moet wel de tijd nemen om elk onderdeel goed voor te bereiden. Met veel plezier heb ik deze website gemaakt om je daarbij te helpen.

Veelgemaakte fouten bij zelf verkopen

Leer van anderen en vermijd deze klassieke fouten:

Te hoge vraagprijs

De meest gemaakte fout. Een te hoge vraagprijs leidt tot:

Weinig bezoeken en interesse
Lange verkooptijd (soms maanden langer)
Uiteindelijk een lagere verkoopprijs (door marktpositie)

Tip: Begin met een realistische prijs op basis van vergelijkbare verkopen in je buurt. Je kan altijd nog onderhandelen, maar een te hoge startprijs werkt afschrikkend. Meer tips in verkoopprijs bepalen.

Onvolledige of foute advertentie

Slechte foto’s, onduidelijke beschrijving of ontbrekende informatie:

Kopers slaan je advertentie over
Je krijgt irrelevante vragen
Bezoeken leveren niets op

Tip: Investeer in goede foto’s (eventueel met een professionele fotograaf) en schrijf een eerlijke, volledige beschrijving. Vermeld EPC-score, bouwjaar, oppervlakte, en eventuele werkzaamheden.

Verkeerde documenten of te laat starten

Wachten met documenten verzamelen tot er interesse is:

Vertraagt het verkoopproces
Kopers haken af door wachttijd
Stress en gehaast werk

Tip: Begin tijdig met het verzamelen van alle verplichte documenten. Dit kan enkele weken duren, vooral voor EPC en stedenbouwkundige inlichtingen.

Emotioneel reageren op kritiek

Kopers maken opmerkingen over je huis. Soms al dan niet bewust om de prijs te drukken:

Je neemt het persoonlijk op
Dit beïnvloedt de onderhandeling negatief
Je mist objectiviteit

Tip: Zie kritiek als waardevolle feedback, niet als persoonlijke aanval. Vraag eventueel een vriend of familielid om mee te denken tijdens onderhandelingen.

Geen duidelijke afspraken maken

Onduidelijkheid over bezoeken, biedingen of voorwaarden:

Miscommunicatie met kopers
Gemiste kansen
Conflicten later in het proces

Tip: Communiceer duidelijk over je verwachtingen, beschikbaarheid voor bezoeken, en procedure voor biedingen. Bevestig alles schriftelijk of gebruik een tooltje als mijnkijkdag.be.

Veelgestelde vragen

Moet ik btw betalen als ik zelf verkoop?

Nee, als particulier betaal je geen btw bij de verkoop van je eigen woning. Btw is enkel van toepassing bij makelaars (op de makelaarskosten).

Kan ik verkopen zonder notaris?

Nee. De notaris is verplicht voor het opmaken van de authentieke akte. Je kan wel zonder makelaar, maar niet zonder notaris.

Hoe weet ik of mijn vraagprijs realistisch is?

Vergelijk met vergelijkbare woningen in je buurt die recent verkocht zijn (niet de huidige advertenties). Online tools als realo.be of immoweb kunnen hierbij helpen. Je kan ook een professionele schatting laten maken.

Wat als er geen interesse is?

Dit kan verschillende oorzaken hebben:

Te hoge vraagprijs (meest voorkomend)
Slechte foto’s of advertentie (dit komt vaker voor dan je denkt)
Verkeerde timing (vakantieperiode, etc.)
Weinig zichtbaarheid (te weinig platformen)

Evalueer je strategie na 4-6 weken en pas aan waar nodig. Zorg er wel voor dat je je woning niet “verbrandt” door te vaak de prijs te verlagen.

Mag ik zelf onderhandelen over de prijs?

Ja, je mag en moet zelf onderhandelen. Zorg dat je vooraf nadenkt over je ondergrens en strategie. Meer tips vind je in biedingen.

Wat als ik fouten maak in de verplichte informatie?

Als verkoper heb je een informatieplicht. Fouten of verzwijgen kan leiden tot claims van de koper. Wees daarom altijd eerlijk en volledig. Meer info in informatieplicht.

Is het verstandig om een makelaar in te schakelen voor alleen de schatting?

Ja, dit kan. Sommige makelaars bieden een gratis schatting aan. Je kan ook een beëdigd schatter inschakelen. Dit geeft objectieve zekerheid over de marktwaarde. Ook je bank kan soms een schatting doen. Ten slotte zijn er ook online tools die een indicatie geven. Meer info in verkoopprijs bepalen.

Hoeveel tijd kost zelf verkopen gemiddeld?

Dit varieert sterk, maar reken op:

Voorbereiding: 10-20 uur (documenten, foto’s, advertentie)
Bezoeken: 1-2 uur per bezoek (gemiddeld 5-10 bezoeken)
Administratie en communicatie: 5-10 uur
Totaal: 20-50 uur verspreid over enkele weken/maanden

Klaar om te beginnen?

In de volgende hoofdstukken leggen we elke stap in detail uit.