Wat is een compromis en wanneer is het bindend?

Het compromis (of onderhandse verkoopovereenkomst) is het cruciale document dat de verkoop bezegelt. In dit hoofdstuk leggen we uit wat het is, wanneer het bindend wordt, en waar je op moet letten.

Wat is een verkoopovereenkomst (compromis)?

Het compromis is het contract tussen koper en verkoper dat alle afspraken over de verkoop vastlegt:

De prijs
De beschrijving van het pand
De overdrachtsdatum
De voorwaarden

Het wordt doorgaans opgesteld door de notaris en ondertekend door beide partijen.

Wanneer is de verkoop definitief?

De verkoop is bindend vanaf de ondertekening van het compromis door beide partijen.

Belangrijke nuances:

Bij een schriftelijk bod: de verkoop komt tot stand bij aanvaarding door de verkoper
Het compromis formaliseert en detailleert die overeenkomst
De notariële akte is een administratieve bevestiging, niet het moment van verkoop

Wat moet zeker in het compromis staan?

Verplichte elementen

Identiteit van partijen: volledige naam, adres, rijksregisternummer
Beschrijving van het goed: adres, kadastrale gegevens, oppervlakte
Verkoopprijs: bedrag in cijfers en letters
Betalingswijze: voorschot (meestal 10%), saldo bij akte
Datum van overdracht: wanneer de sleutels overgaan
Opschortende voorwaarden: indien van toepassing
Verklaringen: EPC-score, stedenbouwkundige toestand, bodemtoestand

Bijkomende clausules

Wat is inbegrepen (keukentoestellen, gordijnen, etc.)
Eventuele erfdienstbaarheden
Verhuurde of bewoonde staat
Vrijwaring voor verborgen gebreken

Opschortende voorwaarden uitgelegd

Een opschortende voorwaarde is een clausule die de verkoop afhankelijk maakt van een bepaalde gebeurtenis.

Veelvoorkomende voorwaarden

Financieringsvoorbehoud (meest gebruikelijk)

De verkoop gaat alleen door als de koper zijn lening krijgt
Meestal 4-6 weken termijn
Koper moet bewijzen dat hij de lening aanvroeg en geweigerd werd

Verkoop eigen woning

De koop hangt af van de verkoop van de woning van de koper
Risicovol voor de verkoper — je woning blijft “gereserveerd”

Bouwkundig onderzoek

De koper laat een expert de woning onderzoeken
Minder gebruikelijk in België

Als de voorwaarde niet vervuld wordt

Als de opschortende voorwaarde niet vervuld wordt binnen de gestelde termijn, vervalt de verkoop. De koper krijgt zijn voorschot terug.

Bestaat er een bedenktijd voor de verkoper?

Nee. In België is er geen wettelijke bedenktijd voor de verkoper.

Voor de koper is er ook geen algemene bedenktijd (in tegenstelling tot bv. Nederland)
Bij aankoop op plan (wet Breyne) gelden speciale regels

Eenmaal getekend, is getekend. Wees dus zeker voordat je ondertekent.

Het voorschot

Bij ondertekening van het compromis betaalt de koper meestal een voorschot:

Standaard: 10% van de verkoopprijs
Dit wordt gestort op de rekening van de notaris (derdenrekening)
Het voorschot wordt verrekend bij de akte

Wat als de koper zich terugtrekt?

Als de koper zich zonder geldige reden terugtrekt, kan de verkoper het voorschot opeisen als schadevergoeding. De exacte regeling hangt af van de clausules in het compromis.