Moet ik belastingen betalen op de verkoop van mijn woning?
De fiscale aspecten van een woningverkoop kunnen complex zijn. In dit hoofdstuk leggen we de belangrijkste belastingregels uit voor particuliere verkopers in België.
Wanneer betaal ik meerwaardebelasting?
In België betaal je geen meerwaardebelasting op de verkoop van je eigen woning als je voldoet aan bepaalde voorwaarden.
Vrijstelling bij eigen woning
Je betaalt geen belasting als:
- Je de woning zelf bewoonde
- Het je hoofdverblijfplaats was (domicilie)
- Je voldoet aan de bezitsduur (zie onder)
Wanneer wél belasting?
Je betaalt mogelijk meerwaardebelasting als:
- Het een tweede verblijf of investeringspand is
- Je de woning snel doorverkoopt (speculatie)
- Je de woning niet zelf bewoonde
De 5-jaarregel (niet-eigen woning)
Voor niet-eigen woningen:
- Verkoop binnen 5 jaar na aankoop: 16,5% meerwaardebelasting (+ gemeentebelasting)
- Verkoop na 5 jaar: geen meerwaardebelasting
Bouwgronden
Voor bouwgronden gelden strengere regels:
- Verkoop binnen 8 jaar: 16,5% meerwaardebelasting
- Verkoop binnen 5 jaar: 33% bij speculatieve verkoop
Wat met mijn lopende lening?
Als je nog een hypothecaire lening hebt, wordt deze afgelost bij de verkoop.
Hoe werkt het?
- De notaris vraagt het openstaande saldo op bij je bank
- Bij de akte wordt het saldo afgetrokken van de verkoopprijs
- De notaris betaalt de bank rechtstreeks
- De hypotheek wordt doorgehaald in het register
Kosten
- Doorhaling hypotheek: €500 - €1.000 (notariskosten)
- Wederbeleggingsvergoeding: soms gevraagd door de bank als je vervroegd aflost
Wederbeleggingsvergoeding
Bij vervroegde aflossing kan de bank een vergoeding vragen:
- Maximum 3 maanden rente
- Niet altijd van toepassing (check je leningakte)
- Soms onderhandelbaar
Overbruggingskrediet uitgelegd
Als je eerst koopt en dan verkoopt, heb je mogelijk een overbruggingskrediet nodig.
Wat is het?
Een tijdelijke lening die het gat overbrugt tussen:
- De aankoop van je nieuwe woning
- De verkoop van je huidige woning
Kenmerken
- Looptijd: meestal max. 1-2 jaar
- Rente: vaak iets hoger dan een gewone hypotheek
- Afbetaling: je betaalt alleen rente, het kapitaal los je af bij verkoop
Risico’s
- Je draagt twee woningen tegelijk
- Als je niet snel verkoopt, stapelen de kosten zich op
- De bank kan eisen dat je een bepaalde verkoopprijs haalt
Netto-opbrengst correct berekenen
Rekenmodel
Verkoopprijs
- Openstaande hypotheek
- Doorhalingskosten hypotheek
- Eventuele wederbeleggingsvergoeding
- Kosten attesten (als je die nu pas betaalt)
- Eventuele meerwaardebelasting = Netto-opbrengst
Voorbeeld
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopprijs | €350.000 |
| − Hypotheek | €150.000 |
| − Doorhaling | €750 |
| − Attesten | €600 |
| Netto-opbrengst | €198.650 |
Tool: netto-opbrengst berekenen
Binnenkort beschikbaar: een calculator om je netto-opbrengst te berekenen.
